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                                          蘇州千秋物業《投標書》
                                          發布時間:2019-03-15 10:10:41 點擊次數:1184


                                          蘇州千秋物業管理有限公司 投標書

                                           

                                                          

                                          投標人:梁志軍、XXX、XXX(單位蓋章)

                                                            

                                          法定代表人:梁志軍(簽字蓋章)

                                                                投標日期:2010年  月   日

                                           

                                           

                                          目       錄

                                                                              

                                          第一部分 前 言... 2

                                          第二部分 企業綜合說明書... 3

                                          2.1 公司概況... 3

                                          2.2 公司信譽及成果... 4

                                          2.3 公司組織機構... 5

                                          第三部分? 主要管理人員介紹... 5

                                          3.1公司管理人員簡歷... 5

                                          3.2 擬派管理處主任簡歷... 5

                                          第四部分? 物業管理方案及內容... 6

                                          4.1 學生寢室概況... 6

                                          4.2物業管理整體設想和策劃... 6

                                          4.2.1總體質量方針、目標... 7

                                          4.2.2 管理與服務工作具體目標... 7

                                          4.3管理方式... 8

                                          4.3.1 管理方式... 8

                                          4.3.2工作計劃... 8

                                          4.4各項專業物業管理制度... 10

                                          4.4.1 公眾制度... 10

                                          4.4.2工作流程... 10

                                          4.4.3 ISO9002體系制度... 10

                                          4.5員工培訓計劃... 11

                                          4.6 爭創全國物業管理示范住宅小區規劃、具體實施方案與各項服務指標的承諾... 15

                                          4.6.1總體規劃和實施方案... 15

                                          4.6.2各項服務指標的承諾... 15

                                          4.7房屋及公共設備設施維修檢查養護計劃表... 16

                                          第五部分 計劃成本核算書... 20

                                          5.1項目年度物業管理預算... 20

                                          5.2項目年度物業服務收入明細表... 21

                                          5.3員工薪金一覽表... 21

                                          第六部分 結束語... 22

                                           

                                           

                                          第一部分 前 言

                                          投 標 函

                                          投標項目名稱:XXXXXXXXXXXXXX物業管理

                                           

                                          ×××房地產開發有限公司

                                          在考察了該項目現場、充分審核了XXXXXXXXXXXXXX物業管理的招標文件和了解一切會影響總價變動的各方面的情況和條件后,我方決定競投貴方的物業管理,本投標書用字及術語的定義與投標文件相同。

                                          遵照貴方2011年 月  日 ,招標文件要求提交的內容,若能中標,我們承諾將與貴方一起履行招標文件各項條款的規定。

                                          同意繳納人民幣XXXXX千元(¥XXXXX元)作為投標保證金。若由于各種原因貴方不能履行文件所含的書面條件和規定而給貴方造成損失的,所繳投標保證金,和由貴方作為違約倍償金沒收,不作罰款論。

                                          理解貴方不似以最低報價為標準來接受投標,同時也不償付我方在投標中發生的一切費用。

                                          承諾于貴方要求時簽署合同。

                                          我方保證對投標文件的準確性完全負責。

                                          我方保證從投遞標書之日起至投標結束遵守本標書。在此期限內,本標書對我方始終具有約束力,并可隨時被貴方接受。

                                          我方一旦中標,在制訂和簽署正式合同之前,本標書連同貴方的中標通知書應成約束雙方的文件。

                                          我方理解貴方不一定接受我方的投標,并不需作任何解釋。

                                          與本投標有關的正式通訊地址和聯系正式為:

                                          網址:www.fialkoffconsulting.com

                                          地址:蘇州市相城區太平鎮金澄花園二區3幢103室
                                          郵編:215000

                                          電話號碼:0512-XXXXXXXX   手機:13962307977
                                          電子郵件:107416366
                                          @qq.com     
                                          聯系人:梁志軍
                                          代理人(被授權人)簽字蓋章:

                                          法人單位公章:

                                          日期:2010年   月    日

                                                           第二部分 企業綜合說明書

                                          2.1 公司概況

                                          蘇州千秋物業管理有限公司于2010年月成立注冊資本100萬元人民幣,是一家具有XX資質的物業管理企業,專業提供高水準、全方位的物業服務,管理物業類型有住宅小區、辦公樓及高層樓宇等。公司設有總經理室、辦公室、物業管理部、保安部和管理處。


                                          公司現有員工XX人,其中大中專以上學歷占員工總數的XX。在成立不到XX年的時間內,公司先后邀請了XXXX技術咨詢有限公司和XX大酒店的高級管理人員來我公司培訓員工,指導工作,并共同探討研究物業管理的理念和操作規范,對公司各項工作水平的提高起了極大的促進作用。

                                          企業營業執照和物業管理企業資質等級證書的掃描圖:

                                           

                                          蘇州千秋物業《公司營業執照認證》.jpg 

                                          2.2 公司信譽及成果

                                          2010年公司根據ISO9002質量保證標準建立質量體系,運用制度化、程序化、標準化和文件化手段開展科學管理和優質服務,以提高企業競爭實力,為業主提供安全、舒適、清潔、優美和方便的生活工作環境,并于2011年X月X日通過ISO9002國際質量認證(英國AJA),2000年X月X日通過AJA公司的年度監督審核。


                                          公司成立以來,一直秉承“以人為中心,服務為主體,業主滿意為目標”的企業宗旨,堅持“住戶滿意,是我們做好各項工作的標準”的經營理念,以“住戶至上”為原則,堅持為業主住戶服務,并制訂了服務質量上的承諾,努力強化服務意識,提高服務水平。2010年,公司在確定建立質量體系的同時,并進行了內部企業形象策劃,逐步實現物業管理軟件計算機管理。公司在創立自身品牌的同時,不斷提高經營管理能力,服務于廣大業戶,為他們提供全方位的物業服務。

                                          質量體系認證證書的掃描圖:

                                           

                                           


                                           

                                          2.3 公司組織機構(管理處組織架構及部門設置):

                                           

                                           

                                          第三部分  主要管理人員介紹

                                          3.1公司管理人員簡歷

                                           

                                           公司總經理:梁志軍
                                           公司顧問:XXX

                                           公司副總經理:XXX

                                           公司辦公室主任:XXX

                                          3.2 擬派管理處主任簡歷

                                          XXX

                                          擬派管理處各部門主管簡歷

                                          XXX

                                           

                                           

                                           

                                           

                                           

                                          第四部分  物業管理方案及內容

                                          4.1項目概況

                                          地理位置:  XXXXXXXXXXXX

                                          物業類型:  XXXXXXXXXXXX

                                          總占地面積:XXXXXXXXXXXX

                                          總建筑面積:XXXXXXXXXXXX

                                          具體:XXXX占地面積XXXXXX平方米,行政樓占地面積為XXXXXX平方米,XXXX占地面積為XXXXX平方米。房間長XXX米,寬XXX米,每房間面積為XXXX平方米。XXXXX一個。

                                          A幢:一層共有XX個房間,XX個公告欄、XX個黑板、消防水帶XX個、滅火器XX個、垃圾箱XX個、走廊燈XX個。

                                          B幢: 一層XX個房間,2-6樓XX個房間,消防水帶XX個、滅火器XX個、垃圾箱XX個、XX個公告欄、XX黑板?,F在七樓整層沒人住,六樓半層沒人住。另外D、B兩幢之間有XX停車場。

                                          C幢:一樓XX個房間,消防水帶XX個、滅火器XX個、垃圾箱XX個、XX個公告欄、XX個黑板。

                                          D幢:一樓共有XX個房間,XX個公告欄、XX個黑板。垃圾箱有XX個、XX個電池回收箱、消防水帶XX個滅火器XX個。

                                          E幢:一層XX個房間,消防水帶XX個、滅火器XX個,還有XX停車場。

                                           

                                          4.2物業管理整體設想和策劃

                                          我們會認真研究XXXXX物業管理的屬性,公司有先進的管理理念和較強的管理能力,是有XXXXX物業管理經驗的單位。我們公司具備獨立法人資格,注冊資金不少于¥50萬元,具有物業管理XX級或XX級以上資質,且具備管理XXXXXX萬平方米以上建筑面積的管理業績。

                                           

                                          4.2.1總體質量方針、目標

                                          公司質量方針:以人為中心,服務為主體,業主滿意為目標。公司質量目標:維修及時率達98%,維修質量合格率達95%,業主滿意率90%。業主投訴率不大于0.5%。


                                          4.2.2 管理與服務工作具體目標

                                          1)管理方面

                                          崗位標準培訓率達到100%。

                                          崗位標準知曉率達到100%。

                                          崗位標準執行率達到90%以上。

                                          公開辦事制度、主要服務制度印發業主率100%。

                                          持證上崗、佩戴胸卡、儀表整潔、誠實守信、不吃、不拿、不卡、不要。


                                          2)服務方面

                                          1、 總體指標

                                          2、 滿意度指數85以上;

                                          3、 管理服務范圍內不發生重大安全責任事故,

                                          管理服務范圍內不發生重大火災責任事故,

                                          管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故;

                                          4、 第一年度導入三項貫標體系管理,

                                           第二年度通過三項貫標體系認證;


                                          2、 分類指標

                                          1、 管理處設專線24小時受理報修,

                                          2、 業戶接待時間:365天8:30-20:30;

                                          3、各類服務人員上崗培訓率達到100%;

                                          4、 檔案歸檔率達到100%,

                                                檔案完整率達到100;

                                          5、 維修及時率達到100%;

                                          6、 維修質量合格率達到95%以上;

                                          7、 實行維修服務回訪制度,回訪率達到100%;

                                          8、 有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

                                          9、 公共設備、設施完好率達到98%以上;

                                          10、房屋建筑完好率達到98%以上;

                                          11、綠化存活率達到98%以上;

                                          12、清潔管理無盲點,

                                           管理服務范圍保持環境整潔,生活垃圾日產日清;

                                          13、道路、停車場完好率達到98%以上;

                                          14、管理服務范圍內保安固定崗實行24小時保安立崗服務

                                           

                                          4.3管理方式

                                          4.3.1 管理方式

                                          基本原則:蘇州千秋物業管理有限公司介紹蘇州市房地產管理局的管理,依據法律法規對XX花園進行物業管理。形成市房管局、業主委員會、蘇州安民物業管理有限公司下屬各管理處及各專業隊的三級管理機制依照政府關于物業管理。引進高素質物業管理人才,對XXXX實行全封閉式管理,最大限度提高工作效率,降低管理成本,提高服務質量。

                                           法律關系:以合同的形式建立項目XXXXX與物業公司雙方互為制約的主體關系,履行乙方責任。實施民主管理,加強民主監督,依靠XXXX的廣大業戶開展物業管理,定期報告公司運作情況,每年兩次公布財務狀況,接受業戶的檢查監督。

                                           內部管理框架:依靠公司ISO9002質量標準及兩百余條系統規章制度、崗位職責,建立公司管理構架。


                                          4.3.2工作計劃

                                          我們將力求務實、高效,并積極協助開發商做好銷售服務,實現雙贏的目標。


                                          二、接管工作計劃


                                          序號       工作計劃       計劃要點       實施時間       備注

                                          1     準備及實施

                                                 準備、完善所需資料和設備       2010至2011 

                                                 儀式策劃及舉行          

                                                 辦理手續             

                                          3     首次征求業主意見

                                                 征求合理化建議    2010至2011

                                                

                                                        上門調查和回訪          

                                                        分析調查結果,提出改進方案          

                                          4     建立完善的標識系統    各類檔案的科學分類、建檔及標識    2010至2011

                                                        制作各類設備、設施標識          

                                                        制作各類路牌等公共標識系統          

                                                        制作辦公室標識系統          


                                          三、正常居住期工作計劃

                                          管理策劃       內容描述       備注

                                          完善體系       定期內部評審ISO9002(2000版)質量管理體系:      

                                                 完善管理處信息局域網,修訂會所運營管理辦法:      

                                                 完善各類壁掛文件,ⅤI系統。物業招租程序:    

                                                 完善三表聯抄系統及業主自助查閱系統;      

                                                 建立完善的分包方工作績效考評體系;   

                                                 展開業主委員會的籌備工作。   

                                          服務持續改進       定期對員工進行服務意識、技能培訓;   

                                                 定期上門回訪及開展TCS調查:     

                                                 全面開展文化活動建設(一年不少于10次):      

                                                 開展多種形式的物業管理法規宣傳活動,制作辦事指南:          

                                          會所策劃經營       定期開展業主消費熹向調查,適當調整服務項目及內容      

                                                 加強對分包項目的監管      

                                          管理達標       -到兩年內達到蘇州市、江蘇省優秀物業管理示范小區標準      

                                                 三年內達到全國優秀物業管理示范公寓標準   

                                          智能小區       保證三表聯抄系統、閉路監控系統和消防報警系統的正常運行   

                                                 實現寬帶網絡社區      

                                                 實現IC卡自動收費系統     

                                           

                                           

                                           

                                          4.4各項專業物業管理制度

                                          4.4.1 公眾制度

                                          業主須知

                                          日常保養事項                    綠化管理規定

                                          清潔衛生事項                    治安保衛規定

                                          交通管理事項                    消防管理規定

                                          水電管理規定                    有線電視管理規定

                                          4.4.2工作流程

                                          保安工作流程                    保潔工作流程

                                          綠化工作流程                    水電維修工作流程

                                          監控中心工作流程                機電日常報修運作流程

                                          4.4.3 ISO9002體系制度

                                          1)質量手冊

                                          質量手冊目錄                    編審人員

                                          批準令                          公司簡介

                                          術語與定義                      質量手冊使用說明

                                          2)程序文件

                                          管理職責                        各級各類人員管理職責

                                          質量體系管理程序                質量計劃控制程序

                                          合同評審                        文件和資料控制程序

                                          3)操作性文件

                                          蘇州市物業管理人員職業道德規范  文字編碼規則

                                          部門各類人員崗位職責            售樓須知

                                          物業驗收程序                    鑰匙管理規定

                                           

                                          4.5員工培訓計劃

                                          一、培訓系統的實施運作

                                            (一)培訓系統圖

                                          修正                               執行

                                          培訓計劃

                                          崗位應用                               培訓組織

                                          反饋                              評價

                                          培訓考核

                                          系統圖說明:

                                          針對XXXXX公寓(一期)的管理特點來設置培訓目標并擬定實施計劃修正。

                                          有效運用多種培訓形式和方法,確保培訓達到預期效果。

                                          通過對員工進行考核,了解培訓的有效性及員工的接受程度。

                                          根據對考核結果的評估和反饋,及時調整培訓思路并確定未來培訓重點。強調將理論應用到實踐工作中。

                                            (二)培訓的組織方式

                                          培訓職責:

                                          管理處經理助理負責員工日常培訓的計劃、協調、組織、考核等工作。

                                          主管級以上的管理人員根據管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施評估,并及時將培訓效果和情況反饋給上級培訓人員。

                                          培訓實施流程

                                          我們對員工的培訓分為三個階段:入職培訓——崗位轉正培訓——日常管理培訓。每位新入職員工必須接受為期20天的入職培訓,內容詳見新員工公共培訓科目:三個月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉正培訓,考核合格后方可轉正。轉正以后員工將接受長期連續的日常管理培訓,內容詳見各工種培訓科目表。

                                          培訓時間

                                           

                                          為實現“加油站”式培訓,我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓時間要求,完成培訓后登錄積分,詳見下表:

                                           

                                          職務(崗位)       部門經理以上       項目主管       管理員(班組長)       作業服務員工

                                          每年培訓時間       不少于140小時    不少于100小時    不少于80小時      不少于60小時

                                           

                                          根據脫產情況培訓亦可分為三種,即:全脫產培訓、半脫產培訓、在職培訓。我們堅持以“在職培訓為主.脫產培訓為輔”。

                                           

                                          員工培訓常用方法

                                           

                                          序號       培  訓

                                          類別培訓方式、方法,培訓對象       培訓目的及適用環境

                                          1     綜合類   

                                          1.參加拓展訓練  管理人員       促進相互的信任、支持與合作

                                                        2.參加軍事訓練  全體人員       增強員工的組織紀律性和自律性

                                                        3.“5S”培訓       管理、工程技術人員    提高員工職業素養

                                                        4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育     全體人員       增加感性認識

                                          2     研討類

                                                     1.頭腦風暴法     管理人員       提高創造力,培養創造性思維

                                                        2.專題討論法     管理人員       提高管理水平

                                                        3.典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法  全體人員       提高綜合分析解決問題的能力

                                          3     演練類   

                                          1.模擬角色法     全體人員       熟悉公司情況及各類業務工作

                                                        2.對抗辯論法     管理人員       提高員工協調溝通能力

                                                        3.游戲訓練法     全體人員       激勵員工工作積極性

                                          4     學習類   

                                          1.檢查表法  管理人員       提高創造力及觀察問題的能力

                                                        2.快速閱讀法     管理、工程技術人員    培養快速閱讀能力

                                          5     講課類

                                                  1.逆向思維法     管理人員       培養換位思考的逆向思維

                                          三、培訓內容及目標

                                          (一)新員工公共培訓科目

                                           

                                          序號       培訓科目       培訓內容       課時

                                          1     軍訓       軍事訓練和體能訓練    5天

                                          2     禮儀知識       常用禮儀知識       6課時

                                                        形體訓練      

                                                        員工行為語言規范      

                                          3     服務意識       職業道德教育       3課時

                                                        客戶溝通協調技巧      

                                                        受理及處理客戶投訴   

                                          4     企業文化       企業發展史及基本情況介紹       3課時

                                                        企業理念與宗旨   

                                                        員工手冊與勞動人事規章制度   

                                          5     物業管理知識       物業管理基礎知識       6課時

                                                        物業管理的行業法律、法規       6課時

                                                        入伙與二次裝修管理服務要求與技巧       3課時

                                                        典型物業管理案例       6課時

                                          6     質量管理       ISO9002質量管理體系 6課時

                                          7     安全防范知識       消防知識       6課時

                                                        治安防范知識與技巧   

                                          8     公寓情況       公寓基本情況介紹       3課時

                                          9     帶班實行              7天

                                           

                                           

                                          (二)護衛員及管理員培訓科目

                                           

                                          序號       培訓內容       培訓頻率       培訓目標

                                          1     工作例會                   每周一次       提高政治思想覺悟,開展批評自我批評

                                          2     內務管理與考核檢查    每周一次      

                                          3     1.單兵隊列動作;

                                          2.三大步法;

                                          3.體能訓練;                  逢周一至周五,

                                          每天訓練1小時    培養組織紀律性,訓練扎實基本功

                                          4     1.擒拿格斗基本功;

                                          2.捕俘拳;

                                          3.防衛術;                    逢周六、周日,

                                          每天訓練3小時    熟悉掌握擒敵及防衛技能

                                          5     護衛服務工作手冊       每月一次     熟悉崗位職責、操作規程、工作標準

                                          6     法規與規章制度          每月一次     熟悉并掌握相關法律、法規以及規章制度

                                          7     消防知識                   每月一次     熟悉消防救火職責

                                          8     消防訓練                   每周一次    掌握基本消防操作技能

                                          9     突發應急事件處理       每季度一次        提高突發事件處理能力,掌握處理技巧

                                           

                                          (三)保潔員培訓科目

                                           

                                          序號       培訓內容       培訓頻率       培訓目標

                                          1     工作例會                   每周一次       提高政治思想覺悟,開展批評自我批評

                                          2     內務管理與考核檢查    每月一次      

                                          3     保潔方法與清潔劑使用 每月一次       熟悉掌握基本方法及技巧

                                          4     保潔設備操作保養知識 每月一次       熟悉掌握基本方法及技巧

                                          5     保潔服務工作手冊       每月一次       熟悉崗位職責、操作規程、工作標準

                                          6     病蟲害消殺與防治       每月一次       熟悉掌握基本方法及技巧

                                          7     環境保潔法規與規章制度    每月一次       熟悉掌握相關法律、法規以及規章制度

                                          8     消防知識及訓練          每季度一次    熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能

                                          9     突發應急事件處理       每季度一次    提高突發事件處理能力

                                           

                                          (五)維修技工培訓科目

                                           

                                          序號       培訓內容       培訓頻率       培訓目標

                                          1     工作例會                    每周一次     提高政治思想覺悟,開展批評自我批評

                                          2     內務管理與考核檢查     每月一次     保持宿舍干凈整潔

                                          3     園藝方法與農藥使用     每月一次     熟悉掌握基本方法及技巧

                                          4     園藝設備操作保養知識  每月一次     熟悉掌握基本方法及技巧

                                          5     園藝服務工作手冊        每月一次     熟悉崗位職責、操作規程、工作標準

                                          6     病蟲害消殺與防治        每月一次     熟悉掌握基本方法及技巧

                                          7     消防知識及訓練           每季度一次  熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能

                                          8     突發應急事件處理        每季度一次  提高突發事件處理能力


                                          4.6 爭創全國物業管理示范住宅小區規劃、具體實施方案與各項服務指標的承諾    

                                          4.6.1總體規劃和實施方案

                                                 在房地產管理體制深化改革,物業管理不斷發展的新形勢下,根據建設部、省、市有關創建“全國物業管理示范小區“的精神,為了對物業進行社會化、專業化管理,提高整體管理水平和經營效益,創建”全國物業管理示范住宅小區“、特制訂如下規則和實施方案:

                                          總體規劃

                                          以人為中心,服務為主體,業主滿意為目標。以優質高效的服務,使物業具有文明高雅安全整潔的壞境,并成為蘇州市物業管理的亮點。

                                          具體規劃

                                          實施專業化、社會化管理,具有完善的資料、圖紙、檔案,內部管理制度,外部公約、守則等齊全。

                                          入住率達50%后成為學校的學生委員會,并明確物業管理公司業委會的責、權、利關系。

                                          管理人員進行嚴格的上崗培訓,培訓率達100%。

                                          房屋外觀完好、整潔,房屋完好率達98%以上。

                                          水電等設施保養良好,運行正常。

                                          污水排放通暢。

                                          綠化率達到綠化辦要求。

                                          實施24小時保安值班制度。

                                          實施方案:

                                          準備階段。公司建立領導小組負責個部門的相互協調與溝通。以確保各項工作的真正落實。

                                          實施階段。進行公司內部自我評分,發現存在問題,并落實有關人員進行限期同時整改跟蹤檢查。階段。

                                          公司將按模擬檢查的內容對XXXX公寓的工作進行最后檢查并整改問題,同時將按要求準備申報資料并及時上報是房管局物業處并做好迎檢工作。

                                          4.6.2各項服務指標的承諾

                                                                各項服務指標承諾表

                                          序號       指標名稱       國家評分指標       投標指標       管理指標的承諾

                                          1     房屋完好率    98% 100%      落實責任人,實行巡視制度,建檔記錄,確保房屋完好,無違章搭建及損壞公共設施。

                                          2     房屋維修及時率    98% 100%      接到維修通知15分鐘內到現場;及時完成并建立回訪記錄。

                                          3     維修合格率    100%      100%      分項檢查,一步到位,并進行回訪,以確保維修工程合格,滿足客戶需要。

                                          4     管理費收繳率       98% 100%      按照規定收取,不擅自提高收費,使管理費取之于民、用之于民。

                                           

                                          4.7房屋及公共設備設施維修檢查養護計劃表    

                                          房屋本體維修養護計劃表

                                          號    項   目  時間

                                          間隔       次數       維修養護內容

                                          1     地基基礎       半年       一    檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

                                          檢查基礎有無開裂、破損,勒腳有無破損。

                                                        每季       一    1.適時安排白蟻的防治和消殺工作,走訪用戶,了解其辦公室內有無發現白蟻,檢查公共部位有無白蟻。

                                                        每年       一    1.檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。

                                           

                                          房屋本體維修養護計劃表(續)

                                          號    項   目  時間

                                          間隔       次數       維修養護內容

                                          2     承重結構       梁    每季       一    1.檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

                                                               每年       一    1.檢查整體結構性能是否完好。

                                                        板    每季       一    1.檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。

                                                               每年       一    1.檢查整體結構性能是否完好。

                                                        柱    每季       一    1.檢查有無傾斜,變形、裂縫、腐蝕。

                                                               每年       一    1.檢查整體結構性能是否完好。

                                                        承重墻    每季       一    1.檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。

                                                               每年       一    1.檢查整體結構性能是否完好。

                                                        備注:對于承重結構各部件,若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞,我們委托專家進行分析、計算,擬訂維修方案,由專業公司實施處理。

                                          3     非承重墻       每月       一    1.檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。

                                                        每年       一    2.檢查墻體結構性能是否完好。

                                          4     樓地面    每季       一    1.檢查樓地面是否平整完好,有無空鼓和破裂。

                                          2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損,發現問題及時處理。

                                          3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

                                                        每年       一    1.檢查樓地面面結構功能的完好性。

                                          5     樓地面    每季       一    1.檢查樓地面是否平整完好,有無空鼓和破裂。

                                          2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損,發現問題及時處理。

                                          3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

                                                        每年       一    1.檢查樓地面面結構功能的完好性。

                                          6     公共通道、門廳等       每周       一    檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫;發現異常及時修復。

                                          公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落,發現異常隨時處理。

                                                        每半年    一    檢查扶手、踏步有無損壞,發現異常隨時修復。

                                          補換損壞的地板。

                                          修復空鼓的地板。

                                                        每年       一    油漆扶手。

                                          7     外墻面    鋁型材、玻璃幕墻、大理石       每周       一    修補外墻飾面裂縫、脫落部分。

                                          更換破碎的玻璃外墻飾面,發現問題立刻處理。

                                                               每半年    一    1.結合外墻清洗作業,一并檢查外墻面的使用狀況。

                                          2.特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。

                                                               每年       一    1.雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查,杜絕雨水侵入。

                                          2.對于外墻面大面積滲漏久修無效的,局部翻新以防止滲漏面積擴大。

                                                               備注       臺風暴雨天氣及時發布信息,提醒用戶關好、鎖好門窗。

                                          大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。

                                          外墻清洗選用適宜的清潔劑。

                                          更換外墻飾面應按原設計要求進行。

                                          3.建議每25年翻新外墻面一次。

                                          8     吊頂       每周       一    1.檢查有無擦、劃、刮、踏壞,發現損壞及時修補。

                                                        每月       一    2.加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作,發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。

                                          9     門窗       每月       一    1.檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽,發現總問題及時處理。

                                          2.門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。

                                          3.(塑)鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。

                                                        每半年    一    1.更換門窗的易磨損部件。

                                           

                                          公用設施維修養護計劃表

                                          序號       項目       時間       次數       維修養護內容

                                          1     路面路基       每周       一    檢查路面有無積水。

                                          檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。

                                          檢查路基有無塌陷。

                                          發現異常及時處理或修復。

                                          2

                                          路燈及線路    每日       一    1.檢查燈具完好情況,即壞即修。

                                                        每周       一    檢查玻璃燈罩有無破損。

                                          有無金屬燈架松脫現象。

                                          燈口、燈柵有無損壞。

                                           

                                                        每季       一    檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。

                                          金屬燈架有無銹蝕。

                                          發現異常即時處理或修復

                                                        每半年    一    1.油漆燈具支架。

                                          2.檢查路燈線路有無老化現象。

                                          3. 油漆燈具線管一次。

                                          3     停車場(庫)       每日       一    檢查路面有無積水。

                                          檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。

                                          檢查車道燈有無損壞。

                                          檢查行車指示標志是否正常。

                                          發現異常即時處理或修復。

                                                        每月       一    檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。

                                          限速牌、指示牌是否齊全、完整。

                                          檢查擋車器是否正常。

                                          4     溝渠池井       每周       一    檢查溝、渠有無堵塞現象,如有異常及時疏通。

                                          檢查雨水篦有無異常。

                                                        每季       一    檢查井底及池底是否有污物沉積,如有沉積及時清污。

                                          檢查井壁有無裂縫及塌陷,如有異常及時修復。

                                          檢查溝、渠是否完好,如有異常及時修復。

                                          井蓋及雨水篦刷漆。

                                          檢查井蓋完好程度,發現損壞及時修復或更換。

                                          5     雕塑、建筑小品    每周       一    全面清潔。

                                          檢查有無破損,如有異常及時修復。

                                          檢查有無亂刻亂劃現象,發現問題及時處理。

                                          6     公共標識標牌等設施    每周       一    保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損,發現異常及時處理。

                                          檢查牢固程度,如有松脫,及時恢復。

                                                        每半年    一    1.檢查完好程度,加固。

                                          7     管網       每日       一    檢查管線接頭有無滲漏現象。

                                          檢查管線固定支架的松緊情況。

                                                        每周       一    1.檢查管道保溫層有無損壞。

                                          2.管網支架完好。

                                                        每半年    一    1.管道刷漆。

                                          2.檢查或更換管網。

                                          3.發現異常及時修復。

                                           

                                                                                  

                                           

                                          設備養護計劃表

                                          1     配電設施       一個季度       每日定時巡檢

                                          2     生活水泵       一個月   

                                          3     進水泵設備    一個季度      

                                          4     消防水泵       半年       每月檢查一次

                                           

                                          第五部分 計劃成本核算書

                                           

                                          5.1XXXX公寓年度物業管理預算

                                          1)收入    

                                                                                         首年收入        次年收入

                                          物業服務收入                    (詳見附件)

                                          其他收入(有償服務等)

                                           

                                          2)支出

                                                     首年收入        次年收入

                                          薪金、福利等(詳見附件)

                                          員工薪金

                                          員工福利

                                          小計

                                          (2)工程維修及設備養護           

                                          ① 供電設施維修

                                          ② 給排水系統維修

                                          照明系統維修

                                          其他不可預見費用

                                          小計

                                                                                         首年支出       次年支出

                                          (3)管理費用

                                          ① 綠化管理費用

                                          ② 保潔費用

                                          ③ XXXX公寓綜合服務設施設備運行維護費用

                                          垃圾清運費

                                          小計

                                           

                                          (4)行政辦公費                                            首年支出        次年支出

                                          ① 公司行政費

                                          ② 服裝費

                                          ③ 折舊費

                                          ④ 營業稅金

                                          小計

                                          支出總計

                                          3)收支情況

                                          5.2XXXX公寓物業服務收入年明細表

                                          2010年(預計入住率96%)

                                          功能建筑面積/平方米                           管理費標準         管理費          小計

                                          住宅                            x.x元/(平方米×月)

                                          總計收入

                                          2011年(預計入住率99%)

                                          建筑面積/平方米                             管理費標準         管理費          小計

                                          住宅                                  x.x元/(平方米×月)

                                          總計收入


                                          5.3員工薪金一覽表

                                          職務                                      月薪資/元            人數           小計/元

                                          管理處主任

                                          管理員

                                          房管維修

                                          高配電工

                                          保安員

                                          保潔員

                                          總計

                                          員工薪金

                                           

                                          福利費用

                                           

                                          3項合計:

                                           

                                          第六部分 結束語

                                          XXXXX公寓作為蘇州三區的代表性的高級公寓,管理好該公寓具有特殊的意義,對蘇州市物業服務水平的提高也有很大的促進作用,我們公司有信心管理好XXXXX公寓的物業。

                                           

                                           


                                           

                                                                                      蘇州千秋物業管理有限公司

                                          序號       實施名稱       保養周期       備注


                                          ① 供電設施維修

                                          ② 給排水系統維修

                                          照明系統維修

                                          其他不可預見費用

                                          小計

                                                                                         首年支出       次年支出

                                          (3)管理費用

                                          ① 綠化管理費用

                                          ② 保潔費用

                                          ③ XXXX公寓綜合服務設施設備運行維護費用

                                          垃圾清運費

                                          小計

                                           

                                          (4)行政辦公費                                            首年支出        次年支出

                                          ① 公司行政費

                                          ② 服裝費

                                          ③ 折舊費

                                          ④ 營業稅金

                                          小計

                                          支出總計

                                          3)收支情況

                                          5.2XXXX公寓物業服務收入年明細表

                                          2010年(預計入住率96%)

                                          功能建筑面積/平方米                           管理費標準         管理費          小計

                                          住宅                            x.x元/(平方米×月)

                                          總計收入

                                          2011年(預計入住率99%)

                                          建筑面積/平方米                             管理費標準         管理費          小計

                                          住宅                                  x.x元/(平方米×月)

                                          總計收入

                                          5.3員工薪金一覽表

                                          職務                                      月薪資/元            人數           小計/元

                                          管理處主任

                                          管理員

                                          房管維修

                                          高配電工

                                          保安員

                                          保潔員

                                          總計

                                          員工薪金

                                           

                                          福利費用

                                           

                                          3項合計:

                                           

                                           

                                          第六部分 結束語

                                          XXXXX公寓作為蘇州三區的代表性的高級公寓,管理好該公寓具有特殊的意義,對蘇州市物業服務水平的提高也有很大的促進作用,我們公司有信心管理好XXXXX公寓的物業。

                                           

                                           

                                           

                                           

                                           

                                           

                                           蘇州千秋物業管理有限公司


                                          序號       實施名稱       保養周期       備注

                                           

                                           


                                          • 地址:蘇州吳中區甪直大道888號博克產業園A幢410、412室
                                          • 手機:13962307977
                                          • 電話:0512-69591876
                                          • 郵箱:107416366@qq.com

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